尽管香港的楼价自6月以来反弹6%,联储局12月会否加息仍是未知之数

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瑞信周一(9月19日)发表研究报告指出,近期市况将倾向稳定,因此把恒生指数12个月目标价,由22000点上升至24000点,在传统经济股方面较偏好地产及保险股,并认为本地科技股将受惠于南向资金流入。

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瑞银周五(9月23日)发表报告表示,尽管香港的楼价自6月以来反弹6%,但是仍承受压力,预料楼价至2018年或最多下跌15%。

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瑞信集团周二(10月18日)发表最新研究报告,指出在更多新盘项目推出之下,香港二手住宅成交有所放缓。

  瑞信认为,联储局12月会否加息仍是未知之数,但据债券市场的交易活动显示,9月加息机会较低。而深港通预料于11月正式开通的消息,料有利南向资金继续流入,但在项目

  瑞银指出,由于美国加息速度缓慢,香港楼价跌幅可能比此前的预测趋缓,预计由目前至2018年,楼价料下挫10%至15%,早前的预计是从现在到2017年,累计下跌15%至20%。

  报告表示,香港4大物业代理在刚过去的周末,二手成交量比前一周有25%至46%的跌幅;至于一手市场的竞争激烈,4个全新楼盘正接受登记,但市场对各新盘的反应不一。会德丰(00020.HK)屯门“NAPA”的售价较附近一手项目低开10%至15%,反映最初的毛利率为4%;有代理表示二手业主降低开价。

  正式开通时,市场或会获利回吐。

  野村证券早前发表研究报告表示,该行与多位投资者讨论对香港楼价前景看法,普遍投资者都认为今年楼价将持平,或温和上升,主要是因为近期成交量改善,但楼价亦有回稳迹象,而该行就预期由今年9月起至2018年年底,楼价将跌10%。

  另外,信置(00083.HK)及帝国集团以25.28亿港元夺得黄竹坑商贸用地,瑞信认为价格昂贵,料项目每平方尺售1.7万港元才能达至25%的毛利率,或持有项目并以尺租30港元才能达到2.7%的回报率。

  另外,中国的出口表现已见底,该行料以美元计价的出口于明年起将恢复正增长,人民币贬值及资金外流的忧虑可望纾缓,并提供更多资本账开放空间。国务院总理李克强近期的言论显示,中央有意更集中于刺激增长,相信中央或为经济添加增长动力,但在直至明年人大会议前的政治敏感期,改革将偏向审慎。

  该行表示,虽然近期楼价上升,但该行维持审慎看法,主要由于供应增加,而且本地负担能力亦变弱,但楼价仍然有上行风险,因为内地买家自去年中期开始,又再回到本地住宅

  该行相信风险正在增加,因为新盘销情或会较预期慢、竞争加剧或使发展商定价更保守,并透过连锁反应影响二手买家。

  另一方面,野村证券周一发表研究报告表示,该行与多位投资者讨论对香港楼价前景看法,普遍投资者都认为今年楼价将持平,或温和上升,主要是因为近期成交量改善,但楼价亦有回稳迹象,而该行就预期由今年9月起至2018年年底,楼价将跌10%。

  另一方面,美联储局宣布利息不变,业界普遍认为,有利市民入市意欲增强,第4季楼价可望继续上升,但市场部分购买力已经释放,楼价升势将稍为放缓。

  因此,瑞信维持对发展商审慎的看法,予嘉里(00683.HK)及会德丰“逊于大市”的投资评级。

  该行表示,虽然近期楼价上升,但该行维持审慎看法,主要由于供应增加,而且本地负担能力亦变弱,但楼价仍然有上行风险,因为内地买家自去年中期开始,又再回到本地住宅

  会德丰地产常务董事黄光耀认为,加强买家入市信心,可为楼市带来正面支持,预料楼价平稳向好。

  德银周一也发表研究报告指出,参考1998至2003年间楼市下行周期的香港地产股股价,当中的短暂反弹通常维持6至8个月,该板块股价在期内上升48%至68%不等。由今年2月起,香港地产股板块由低位上升达58%,目前上升浪已经长达8个月,再上升空间有限,估值亦处于周期的顶峰,建议投资者可以考虑在升浪快完结前,锁定利润。

  市场,上季一手物业销售额有25.2%来自内地买家。

  中原集团主席兼总裁施永青则认为,延后加息扫走入市心理障碍,今年楼市将会由跌转升,至年尾楼价有望挑战去年高位。

  德银补充,自10月起,发展商新盘定价转趋保守,特别的是新楼盘相对二手市场溢价(计算回赠前),由8月的19%,升至9月的22%,但10月即回落至16%。个别最新开售项目如何文田“胜利道7号”及“香岛”,其溢价低至约11%;如果包括发展商回赠,现时新盘相对二手市场溢价仅8%至10%而已。

  野村表示,新地(00016.HK)仍然受大部分投资者喜爱,营运能力稳健,近期元朗的新楼盘“Grand
Yoho”销售强劲,而长实地产(01113.HK)就获部分投资者憧憬出售中环中心,将成为近期股价催化剂。另外部分投资者认为,嘉里建设(00683.HK)目前估值较低,而何文田“皓畋”缓慢销售,或令股价有沽压。

  浸大财务及决策系副教授麦萃才表示,美国维持利率不变,香港股市实时造好,带动资金流入楼市,而美国大选结果将影响环球及香港经济及股市,左右香港明年楼市走势。

  校对:TIER

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  城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示,美国今年年底有可能加息,基于香港经济环境、供应量大、市场购买力难以维持等多项利淡因素,明年楼价有机会轻微回调。

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