住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下

内容摘要

据郑州装修网小编了解到,国土资源部日前发布实施的《土地利用总体规划管理办法》提出,城乡建设、区域发展、基础设施建设、产业发展等各类与土地利用相关的规划,应当与土地利用总体规划相衔接。

摘要:4月17日,中国土地勘测规划院(国土部直属机构)发布了2017年第一季度全国主要城市地价监测成果,在供应结构方面,住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比明显提升,超过20%的占比率达到近两年以来最高值。
今年一季度,全国105个主要监测城市商服、住宅…

   
我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性,住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地?近期的政策导向如何?我们将通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨:

针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象,国土资源部规划司司长庄少勤指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。据据郑州装修网小编了解,他说,房价上涨缘于多个环节的综合因素,其中一个重要原因是住房供应体系。“房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。”

  4月17日,中国土地勘测规划院(国土部直属机构)发布了2017年第一季度全国主要城市地价监测成果,在供应结构方面,住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比明显提升,超过20%的占比率达到近两年以来最高值。

   
首先,我们以目前国土开发利用现状为出发点,对于我国国有土地利用的管理架构进行了梳理:1、从国家到县域共五级用地计划,用地计划的制定以《土地利用总规划》为基本依据;2、年度计划根据《土地利用年度计划管理办法》下达,对于耕地保有量、新增建设用地规模等限制约束性较强;3、耕地红线不得突破,实施占补平衡;4、具体供应由地方政府根据实际情况决定。

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  今年一季度,全国105个主要监测城市商服、住宅、工矿仓储用地分别供应约0.28、0.84、1.02万公顷,同比变化分别为-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅地价环比增速为2.06%,仍属较快增长。一面是增长快速的供地面积,一面是持续高走的地价,住宅用地这根牵动房地产市场的“弦”再次引发关注。

   
其次,基于土地供应架构的梳理,我们分别对国家及部分城市土地利用规划及实际供应情况进行整理,我们发现国有建设用地增加规模呈缩减趋势。然而,实际供应情况却仍与计划有一定差异。一线城市及部分二线城市供给端的核心要素不在供应计划的调整,而是真正落实和完成供应计划指标水平,提高供应计划完成率水平是解决土地供给端的核心问题。

“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”庄少勤进一步指出,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析称,2016年,在“三去一降一补”宏观政策背景下,全国主要监测城市各用途地价保持增长,部分城市房地产市场快速回暖带动住宅地价增速达7.91%,进入较快上升区间。

    最终,结合近期政策导向来看,我们得出以下几点结论:

庄少勤说,地方政府每年将土地供应计划上报国土部,国土部根据当地上一年度土地供应实际情况审批次年的用地指标。地方上出现用地指标过剩或者不足的情况,都要向国土部上报。他举例说,如果某城市上年度指标出现剩余,该城市在次年度并不能直接使用这些“剩余指标”,而需要先行向国土部申报,获得批准后方能使用。

  一位接近国土部的人士告诉经济观察报,本次监测的105个城市以大城市为主,因为住宅用地的供应是“因城施策”,大城市相对于中小城市供地需求多,所以显得供地比重大。如果将去库存的三四线城市来看,新增住宅用地可能没那么多。所以新增建设用地增加到一个峰值,对于全国来说是一个错觉。

   
1、因计划用地是以上级审批通过为前提,确保了耕地红线等限制性指标尚未触及,实际土地供应量占计划供应量较低的地区仍有能力增加土地供应,因此,对于中短期内刚性购房需求仍较大但土地供应相对不足的城市有望增加住宅类土地供应;但由于全国建设用地供应计划的缩减和各地供地计划基本维持或缩减,对于其他城市(二线、三四线),刚性需求相对温和,我们预计土地实际供应不会有大幅变化,更多的将是对于地价方面的调控政策出台。

据介绍,2017年全国土地利用计划已下达,与去年相比,新增建设用地指标总量略有下降。国土资源部规划司副司长周建春指出,考虑到房地产市场平稳健康发展,以及各地的库存和房地产市场情况,对指标进行了相应压减或者增加。

  住宅供地占比创新高

   
2、持续大量的土地供应是平抑房价的有效手段,未来若完全大规模放开土地供应,房价将直接面临调整压力,因此,长期看未来完全大规模放开土地供应的可能性很低。

数据显示,今年一季度全国105个主要监测城市住宅用地供应同比增加,供地结构进一步优化。“供应结构方面,住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比均明显提升,达到近两年最高值。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松说。

  在中国,城市土地的建设用地被分为商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地(除农村道路)、水利设施用地、特殊用地等8个地类。除了涉及公共服务和特殊用地的类型,商服、住宅、工矿仓储用地这三类很大程度上代表了土地供应的市场动态。

   
3、针对地价售价方面的限制政策将压缩房企的盈利空间,在土地购置环节需要求房企具备更高的资金实力

具体来看,一二线城市住宅用地供应量同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。赵松表示,“从20个热点城市的土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构的变化符合分类调控的指导思路”。

  第一季度全国主要城市地价监测结果显示,综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.77%、3.76%、8.72%、2.73%,较上一季度的变化分别是0.46、0.67、0.81、-0.11个百分点。总体来看,本季度住宅地价仍属较快增长,商服、工业地价增速较为平稳。

据郑州装修网小编了解,此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉经济观察报,2016年,二线城市房地产市场火热,库存消化周期在半年左右,为了稳定市场,去年开始,政府就要求热点城市增加土地供应,截至目前,包括二线城市在内的很多城市的住宅用地都在增加。而之前,从2012年到2015年,住宅供地的面积整体而言是在下降过程中,这是导致一二线城市、热点城市的库存消化周期变短的主要原因之一。2015年初,住建部专门发文要求库存过大的城市缩减土地供应。不可否认的是,经过2014年、2015年的紧缩处理之后,三四线城市的去库存取得了比较好的效果。

  事实上,供地规模似乎还在受去库存的影响。中国土地勘测规划院公布的数据显示,住宅用地供应量一、二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。房地产用地供应量亦呈现相同规律,一线城市的同比涨幅尤为明显,三线城市有所下降。从20个热点城市的土地供应来看,住宅用地供应同比出现大幅上涨,涨幅超过30%,住宅用地供应数量与结构的变化符合分类调控的指导思想。

  中国社科院城市发展与环境研究所研究员李恩平在接受经济观察报采访时表示,实际上我国住宅用地的供给量相对偏少。原因在于现阶段中国的城市化已经从简单的就业城市化转变为居住城市化。中国八十年代以来的经济增长,都是靠工业化推动的经济增长,工业化带动城市化,是农民工形式的城市化,不需要居住用地。城市空间扩张的属性是开发区、高新区、工业园等形式用地的出现,而这些用地没有考虑居住用地的主体,所以,在过去30多年的经济高速增长中,我国的居住用地比重一直处于下行状态,直到2005年才开始有所改变。近几年处于一个修正时期,但是这个修正力度还是不够的,总的比重还要增加。所以目前出现的住宅用地的占比增加是正常的,是政府和市场对此前供应力度不足的修正。

  李恩平认为,20%的占比不算高,按照国际通行标准,居住用地在城市建设用地的占比应该在40%左右。

  因城施策

  4月14日,国土部审议通过了2017年全国土地利用计划,安排全国新增建设用地计划600万亩。这一数字和2016年全国国有建设用地供应总量780万亩相比,减少了约23%。

  接近国土部人士告诉经济观察报,全国新增用地600万亩,是新增建设用地,没有考虑存量,更多的考虑是经济下行,项目减少的影响。住宅用地增加是指地方政府在供地过程当中,提供了多少居住用地,而这部分用地包括新增建设用地和存量建设用地。所以,住宅用地的增加和新增建设用地指标的变化没有直接关系,也就是说,新增建设用地提供的住宅用地指标只占新增住宅用地的一部分。居住用地的增加是政府供地的增加,600万亩这个数字,从指标出台,到按照居住用地征地、报批、招拍挂,一般需要两到三年时间。所以,今年新增建设用地减少,可能会导致三年以后的住宅用地的减少,但不会影响今年和明年住宅用地,且在当前的时间点上,对住宅用地的供给、房价影响有限。

  国家统计局公布的数据显示,3月份中国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.13,比2月份提高0.37点。1-3月份,房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%。数据显示,1-3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增速比1-2月份回落5.6个百分点,住宅销售额增长20.2%。

  在国家统计局最新公布的70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市分别是上海、南京、福州、武汉、深圳、成都、丹东、大理。其中上海、南京、武汉、丹东降幅仅为0.1%,大理下降0.2%,深圳下降0.3%,成都变化幅度最大,下降0.6%。

  而在这些城市中,新房价格同比涨幅大都不小,比如南京上涨了27.4%,武汉上涨了20.2%。在被监测的城市中,同比上涨最快的要数去年热点城市之一的合肥,涨幅高达34.5%。

  李恩平告诉经济观察报,近几年楼市房价上涨的一个重要原因就是地价推动。去年房价上涨过快,中央提出压力较大的城市增加住宅用地供给,一季度土地供应量已经明显增加,房价还上涨的原因是,土地供给增加的信号不会直接传导到房地产销售市场。此外,导致房价上涨的因素很多,比如货币超发引起的大量闲置资本到房地产市场中寻求保值增值,所以住宅用地供应比重的提高,可能会促使房价稳定,但也要考虑其他因素影响。

  对于未来几年中国政府的住宅用地供应政策,李恩平认为需要根据房地产市场的形势来判断。如果房价下行,土地供给就会收缩,房价继续上涨,土地供给会进一步增加。前述接近国土部人士认为,保障房、棚户区改造的土地供应会受到政府的重视,整体上住宅用地政策会坚持“因城施策”,保持稳定,而不会出现大的变化。

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